Sbloccare il potenziale dell’energia solare da tetto commerciale

In teoria, l’energia solare potrebbe fornire tutta l’elettricità di cui il mondo ha bisogno per sempre, o fino a quando il sole non si trasformerà in una nana rossa, a seconda di quale situazione si verifichi per prima. I motivi per cui oggi non lo fa sono tanti e complessi. Includono le difficoltà nel collegare i parchi solari alla rete e il respingimento da parte delle comunità locali che sono perfettamente felici di vedere i parchi solari costruiti fintanto che non devono guardarli. Il solare sul tetto potrebbe risolvere molti di questi problemi.

In un nuovo rapporto, RMI afferma che i fondi comuni di investimento immobiliare, altrimenti noti come REIT, in America controllano 38,5 miliardi di piedi quadrati di tetti su edifici commerciali, parcheggi e garage adatti ai pannelli solari. Se completamente utilizzati, potrebbero generare il 25 percento di tutta l’elettricità utilizzata negli edifici commerciali negli Stati Uniti e circa il 10 percento di tutta l’elettricità generata in America.

Non solo dotare tutti quei tetti di pannelli solari aiuterebbe la nazione a muoversi verso l’elettricità a emissioni zero, ma genererebbe anche un valore incrementale significativo per l’industria REIT, secondo un recente studio di Morgan Stanley.

Il rapporto RMI elenca cinque motivi per cui l’aggiunta di pannelli solari ai tetti commerciali è una buona idea:

1. Infrastrutture esistenti: L’utilizzo di tetti o parcheggi esistenti su terreni già edificati significa che gli impianti solari non solo creano valore da beni improduttivi, ma evitano anche alcune delle barriere normative e le sfide di autorizzazione affrontate dai progetti proposti su terreni non edificati e non sono in concorrenza con altri usi del suolo.
2. Condizioni ottimali di generazione: Molti edifici commerciali hanno in genere tetti larghi, bassi e piani e sono generalmente privi di copertura arborea, consentendo di installare facilmente i pannelli per la massima generazione.
3. Elettrificazione degli edifici pronta: Man mano che sempre più giurisdizioni approvano gli standard di prestazione degli edifici e/o eliminano gradualmente l’uso del gas naturale, il solare può aiutare i REIT sia a elettrificare i propri edifici sia a ridurre i costi operativi.
4. Scostamenti di ricarica EV: La generazione solare può compensare l’aumento della domanda di energia per la ricarica dei veicoli elettrici sia per le flotte di proprietà degli inquilini sia per la ricarica dei veicoli personali.
5. Implementazione più rapida: La compensazione del fabbisogno energetico operativo degli edifici fornisce una fonte di domanda vincolata, riducendo l’impatto dei ritardi di interconnessione e consentendo di realizzare prima i progetti.

La combinazione di tutti questi vantaggi può rendere questi progetti straordinariamente redditizi per i REIT. Morgan Stanley stima che il solare in loco sarebbe “in the money” o più economico rispetto all’acquisto di elettricità dalla rete per il 90% dei primi 50 REIT entro il 2025 e comporterebbe un aumento delle entrate del 3%.

Sfide per il tetto solare commerciale

Mentre posizionare i pannelli solari sui tetti degli edifici commerciali può sembrare un gioco da ragazzi, ci sono delle sfide, alcune delle quali sono legate al codice IRS. Può essere difficile per i REIT sfruttare direttamente i crediti d’imposta federali sull’energia per l’installazione di energia solare. Mentre l’Inflation Reduction Act includeva una disposizione che rende più facile per i REIT beneficiare della vendita di crediti d’imposta, permangono barriere significative che impediscono ai REIT di implementare l’energia solare su larga scala. Come minimo, la vendita di crediti d’imposta da parte dei REIT è ancora complicata a causa delle regole di recupero dell’IRS.

Il contratto di locazione commerciale medio è di soli tre o cinque anni, il che significa che esiste la possibilità che l’edificio “diventi buio” a causa di posti vacanti durante il ricambio degli inquilini. L’industria considera rischioso lo sviluppo dell’energia solare sui tetti industriali esclusivamente per servire il carico in loco a causa di una combinazione di posti vacanti e rischio di utilizzo.

Community Solar è la soluzione

RMI afferma che il solare comunitario può fornire una soluzione a queste sfide. Piuttosto che strutturare il progetto come “servizio solare” che serve solo agli inquilini dell’edificio, i progetti commerciali possono essere una fonte di energia pulita e rinnovabile per la comunità più ampia in cui si trova l’edificio.

Inoltre, strutturando un impianto solare sul tetto come un progetto solare comunitario e vendendo l’energia a un prezzo scontato a residenti e imprese a basso e medio reddito, il progetto può beneficiare di un ulteriore credito d’imposta dell’investitore dal 10 al 20 percento, che può aumentare notevolmente la redditività del progetto solare. Riconoscendo che la maggior parte dei REIT non si occupa di acquisire e gestire migliaia di abbonati solari residenziali, ciò si ottiene meglio collaborando con uno sviluppatore solare della comunità esistente, suggerisce RMI.

Al momento, gli unici stati che hanno promulgato leggi che consentono il solare comunitario sugli edifici commerciali sono New York, New Jersey, Illinois, Massachusetts, Maryland, California, Minnesota, Connecticut e Virginia.

Fare in modo che il solare sul tetto commerciale avvenga

Il primo passo per valutare se un sistema solare è una buona idea per un particolare tetto è determinare se si trova in una posizione praticabile, l’età del tetto esistente, se gli inquilini, i finanziatori e i partner acconsentono e assicurarsi che la proprietà non sia un candidato per la riqualificazione. RMI consiglia di assumere un consulente tecnico solare esperto e di fiducia. Da lì, il compito è identificare potenziali sviluppatori ed eseguire un processo di appalto competitivo per trovare i migliori partner economici e con cui lavorare.

Per i proprietari di edifici, non si tratta solo di profitti. L’ambiente costruito in America è uno dei principali contributori alle emissioni di gas serra. Secondo i dati dell’EIA, gli edifici commerciali e residenziali sono stati responsabili del 35% delle emissioni totali di anidride carbonica legate all’energia nel 2019 e il 70% di tali emissioni era attribuibile all’elettricità necessaria per far funzionare gli edifici.

RMI stima che il solare sui tetti degli edifici di proprietà di REIT abbia il potenziale per ridurre le emissioni derivanti dall’elettricità acquistata del 45%, supponendo che la fonte di elettricità provenga dalla generazione termica. L’opportunità è più significativa per gli edifici industriali e di self-storage, che secondo RMI hanno il potenziale per generare più elettricità dal solare sui tetti di quanta ne consumino.

Morgan Stanley afferma che per allinearsi con un percorso net-zero, “gli edifici non residenziali e residenziali devono ridurre le emissioni derivanti dall’elettricità acquistata rispettivamente del 75% e del 65%, secondo la nostra analisi dei dati dalla traiettoria net-zero dell’AIE per gli edifici. Le installazioni solari sui tetti potrebbero far progredire in modo significativo i progressi verso obiettivi net-zero”.

Aggiunge che le nuove installazioni di risorse solari distribuite – sistemi solari installati presso il sito del cliente e di proprietà del cliente rispetto all’utilità locale – sono cresciute a un CAGR del 10% + negli ultimi 5 anni, il doppio della crescita registrata nel totale delle nuove installazioni negli Stati Uniti nello stesso periodo.

Queste installazioni sono guidate da tre dinamiche chiave che si prevede persisteranno per un lungo periodo di tempo:

• un miglioramento del “cuneo economico” tra la generazione distribuita di energia e le tariffe delle utenze
• migliorare l’economia dello stoccaggio della batteria
• una grande attenzione alla decarbonizzazione da parte di aziende e governi.

Il da asporto

Il solare sul tetto per gli edifici commerciali di proprietà dei REIT non sarà facile, ma offre significativi vantaggi economici e sociali per i proprietari di edifici, in particolare negli stati che incoraggiano il solare comunitario. Alcune delle stime possono essere ottimistiche, ma non c’è dubbio che ci sia un’opportunità significativa qui, soprattutto perché non dovrebbero esserci obiezioni NIMBY.

Le considerazioni ESG varieranno a seconda dello stato, ma per le aziende che desiderano migliorare le proprie credenziali di sostenibilità, l’installazione di pannelli solari sui tetti degli edifici di loro proprietà potrebbe essere vantaggiosa per i loro profitti e per la comunità.

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